蛋殼公寓免租引發房東維權 長租公寓盈利模式存疑

2020-02-28 13:13:36來源:東地產財經周刊

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??抗疫特殊時期,萬達、華潤置地、龍湖、新城控股等多家房企紛紛宣布旗下商場為商戶減免租金,以共同“抗疫”。

??互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓也隨之仿效,宣布減免租客租金。

??然而,此舉卻引發蛋殼公寓的房東維權,他們表示,蛋殼只是單方面要求房東減租,對于租客卻并未落實。

??推出房東支持計劃

??在連續發布租金補貼政策之后,蛋殼公寓最近又推出了“蛋殼房東自持計劃”。

??2月20日,蛋殼公寓在其官方微博發文稱,近期已經有很多蛋殼租客成功申請到疫情補貼,“在前期與廣大房東深入溝通交流的基礎上,整理出最容易被理解接受的三種支持方案,推出‘蛋殼房東支持計劃’?!?/p>

??《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)注意到,其一是合同期滿時返還一個月房租,即房東在疫情期間支持一個月房租,待合同結束時返還;其二是分期返還一個月房租,即疫情期間支持一個月房租,在合同剩余租期分期返還;其三是支持蛋殼半個月免租期,即剩余租金將在15個工作日內支付。

??蛋殼公寓表示,房東可登陸蛋殼公寓app,根據自身情況和意愿進行選擇。而疫情期間房東支持的一個月房租,將在房東選擇支付方案后下一個應付日生效。

??事實上,蛋殼的這場風波要追溯至近一個月前。

??2月3日,蛋殼公寓發文,針對無法返回武漢的租客,計劃為其返還1個月租金。同時,根據受疫情影響程度,不同地區租客將享受不同的租金補貼政策。

??然而, 一位北京的房東付先生(化名)告訴《東地產》記者,蛋殼公寓單方面宣布疫情期間對租客免租并未提前告知業主。蛋殼在疫情期間能真正做到替業主免租,他們也理解同意。但實際蛋殼公寓方面,并沒有真正落實此事。

??免租引發房東維權

??近日,付先生還去自己掛在蛋殼公寓下的房子一探究竟,發現房子處于滿租狀態,三個租客都已經付了一年租金至2020年12月底。其租客告訴付先生:“我們不符合申請免租的條件”。而蛋殼公寓方面卻對付先生拖欠房租。

??2019年9月簽的合同,合同付款計劃為“季付”。按照合同約定,蛋殼最近一次的付款日期應該是2月1日。然而,付先生當日并未收到房租。從2月5日至2月17日期間,付先生聯系過自己房子的管家,管家表示聯系“蛋仔”或是400官方電話,而他唯一一次成功的聯系上蛋殼公寓卻只是與平臺上的“蛋仔”進行溝通,無任何人工且毫無起效。

??據付先生了解,與其有相同遭遇的蛋殼業主共有300多人,蛋殼公寓業主維權群里甚至有租客方。期間,業主們通過各種渠道維權,有的還通過移動微法院立案。北京、上海、深圳的蛋殼總部均有業主前去維權。

??《東地產》記者聯系了蛋殼公寓的媒介公關經理張雅芳。她表示,蛋殼最新發布了房東支持計劃,業主可自由選擇,如有不同意見還可與蛋殼積極協商。

??對于租客補貼政策,她表示,針對在租租客,武漢地區補貼1個月租金,其他城市根據實際情況補貼不少于10天租金;對于新租租客,首月完全免租或免除50%房租;對于續租租客,武漢地區最高補貼1.7個月租金,非武漢地區最高補貼1.2個月租金,“截至目前,大約有超過11萬的租客已經成功領取了我們的補貼,租客申請后,是系統自動判斷的?!?/p>

??截至發稿時,記者再一次聯系付先生,他表示在2月21日晚間收到了蛋殼所支付房租,但只有2個月,未按原先合同約定的季付(3個月)。付先生稱蛋殼自行在2月19日將系統里付款計劃改成了延遲支付1個月,在合同最后一個月返還。據他透露,此前蛋殼曾與他就付款計劃進行協商,但他已經明確表示不同意。

??長租公寓的“三宗罪”

??去年剛經歷了較大規模洗牌的長租公寓市場,在資金運營雙重考驗之下,整體行業營收和估值都出現了大滑坡,幾乎回到了兩年前的起始點,再加之疫情襲來,各地都出臺了不同規模的管控政策,長租公寓的“寒冬”將被繼續拉長。

??一直以來,長租公寓的盈利模式都是個亟待解決的痛點,這也造成長租公寓品牌此前頻頻爆雷。

??高力國際華東區咨詢服務董事劉行對《東地產》表示,當時,大量長租公寓運營商采取“高收低租”的不合理競爭方式,以高于市場行情的價格從業主手中獲得房源,在瘋狂搶占市場份額的同時,也大量壓縮了自己的盈利空間,這種通過虧損來搶占市場的方式,背后必定需要有實力強大的資本支撐,否則燒錢模式就難以持續,一旦資金鏈斷裂,公司就會迅速倒閉。

??“目前市場上絕大多數的長租公寓運營商采取的都是二房東模式,本質上就是通過和業主簽訂定期合同來鎖定未來的現金流,然后通過整租或者分租來賺取差價,這引發的直接問題就是盈利模式過于單一,抗風險能力孱弱,”劉行進一步指出,“除開高昂的物業租賃成本外,某些運營商由于房源分散,且各個戶型和房屋所面臨的物業條件不同,在裝修過程中的改造需求也不盡相同,導致了規模效應帶來單位成本下降短期內幾乎難以實現?!?/p>

??同時,長租公寓運營商們目前只能通過風投股權融資或者以未來的租金收入發行ABS產品進行融資,金額和渠道都十分有限,因此催生出了租金貸等通過互聯網金融手段預收房租的模式,對于運營商而言,提前收到而尚未支付給業主的那部分房租,就成為了一個巨大的資金池,運營商將這部分“未來的房租”作為杠桿,用以增加房源、投入裝修,擴大業務規?;蛘咂渌顿Y,但問題在于,一旦運營商出現經營不善導致的空置率過高或者投資失敗等問題,那后果將是致命的。劉行認為:“低盈利、高成本、難融資共同構成了長租公寓頻頻爆雷的三宗罪?!?/p>

??而58安居客房產研究院分院院長張波則表示,疫情事件或導致長租公寓未來的運營難度進一步提升,一方面表現在整個上半年部分一二線城市的流動人口會出現一定程度減少,加之疫情本身對經濟影響,導致長租公寓的空置率或出現上升,同時租金下行的動力會進一步增強;另一方面受疫情影響,房地產打折現象會增多,民眾購房的心理預期會增強,也會在一定程度上影響到租房市場的供求。在他看來:“疫情的確增加了長租公寓的運營壓力,但長租公寓的‘暴雷’依然是由其自身的運營模式在當下收益率過低所導致,長租公寓市場的淘汰在今年依然會繼續?!?/p>

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