“反復修改精雕細琢”民法典草案始成 這些房地產問題被重點提及

李燕星2020-05-26 08:42:44來源:中房報

掃描二維碼分享

??法律,治國之重器;良法,善治之前提。

??今年全國兩會期間,新中國第一部以法典命名的法律《中華人民共和國民法典(草案)》(以下簡稱“民法典草案”)正提請十三屆全國人大三次會議審議,我國民法典立法迎來歷史時刻。

??民法典被稱為社會生活百科全書。值得注意的是,民法典出臺后,我國現行的民法通則、物權法、合同法、擔保法、婚姻法、收養法、繼承法、侵權責任法將被替代不再保留。

??黨和國家曾于1954年、1962年、1979年和2001年先后4次啟動民法制定工作。第一次和第二次,由于多種原因而未能取得實際成果。1979年第三次啟動,由于剛剛進入改革開放新時期,制定一部完整民法典條件尚不具備,當時按照“成熟一個通過一個”的工作思路,確定先制定民事單行法律?,F行的繼承法、民法通則、擔保法、合同法就是在這種工作思路下先后制定的。2001年,第九屆全國人大常委會組織起草了《中華人民共和國民法(草案)》,并于2002年12月進行了一次審議。2003年十屆全國人大以來又陸續制定了物權法、侵權責任法、涉外民事關系法律適用法等。

??經過努力,我國民事立法逐步形成了比較完備的民事法律規范體系,為編纂民法典奠定了較好的制度基礎、實踐基礎、理論基礎和社會基礎。黨的十八大以來,全面依法治國被擺在突出位置,因此,編纂民法典具有重大而深遠的意義。

??這部正在提請審議的民法典草案共7編、1260條,各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任以及附則。其中,中國房地產報記者梳理發現,民法典草案共有以下方面的調整涉及社會普遍關注的住房與居住問題:一是針對此前熱議的公維基金使用問題做出規定;二是針對物業領域突出問題增加規定了物業合同;三是規定住宅建設用地期滿可自動續期;四是增加規定“居住權”;五是在租購同權基礎上,增加規定房屋承租人的優先承租權。

??公維基金難啟動怎么辦?

??降低業主共同管理事項與表決比例

??公維基金本是小區業主為了維修養護小區內的共用設施、設備及公共區域而交納的款項。但過去幾年,業主維修電梯卻發現公維基金但遲遲得不到審批,物業公司通知業主簽字啟動使用公維基金時間過長,物業公司冒充業主簽字使用公維基金,部分城市公維基金使用比例與效率低下,這些現象時有發生。

??公維基金能不能動,什么時候動,如何動,業主們很是關注。

??對此,民法典草案針對近年來群眾普遍反映業主大會成立難、公共維修資金使用難等問題,并結合此次新冠肺炎疫情防控工作,在現行物權法規定的基礎上,進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度:一是明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。二是適當降低業主共同決定事項,特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻,并增加規定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

??另外,此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序,降低通過這一事項的表決要求,將草案第七十三條規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意,修改為“雙過半”同意。

??這樣的修改,增加了業主大會通過啟動公維基金的效率。

??小區管理混亂怎么辦?

??專門新增物業合同一章

??物業服務缺乏監管有的甚至形同虛設;物業公司進入社區時缺乏競爭機制,導致服務質量難以提升;物業公司以盈利為導向但不注重服務態度,缺乏服務意識。這些是全國各地業主時常遇到的鬧心事情。盡管房地產業大型開發商都在進軍物業,有的已經形成規模并走上資本市場,但早年建立的老舊小區或者不具備物業管理條件的中小型房企所開發的物業,還存在冰山下的暗流。就連娛樂明星李榮浩都吐槽小區物業無視車庫衛生與管理。

??針對物業行業亂象,民法典草案專門新增物業服務合同一章予以規范。為適應現實需要,在現行合同法規定的買賣合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上,民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同,其中就包括針對物業服務領域的突出問題,增加規定了物業服務合同。

??比如民法典草案合同編規定,物業服務合同終止,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。

??另外,針對物業費開支對業主來說是一筆“糊涂賬”、不知情的問題,民法典草案規定:物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

??住宅用地70年期滿怎么辦?

??自動續期費用按法律繳納或減免

??住宅用地70年期滿后怎么辦曾一度引發熱議。

??根據《物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。尚在審議的民法典(草案)在規定“住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期”的基礎上,進一步規定“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。

??住宅土地使用權期限為70年,根據統計,盡管從上世紀80年代出讓土地開始,也還未出現住宅土地使用權到期的情形,但近幾年各地還是陸續出現一些住宅土地使用年限到期的案例。不過,目前法律及行政法規對于住宅土地使用權到期后是否繳納費用及如何繳納費用上也還沒有明確的規定。

??中低收入群體住房問題怎么辦?

??無償設立居住權

??“讓全體人民住有所居”是十九大報告提出的目標,但是近年來中低收入群體的住房和租賃問題時得不到保障。

??對此,為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求,民法典草案增加規定“居住權”這一新型用益物權,明確居住權原則上無償設立,居住權人有權按照合同約定或者遺囑,經登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩定的生活居住需要。

??民法典草案增加的“居住權”,規定居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

??另外,民法典草案規定,居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外。居住權不得轉讓、繼承。設立居住權住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅。居住權消滅的應當及時辦理注銷登記。

??房東要轉租滿租期房子怎么辦

??房屋承租人有優先承租權

??近年來,我國不斷發展多層次住房體系,并加大力度部署住房租賃時長,解決大城市新市民的租房問題。房地產企業和資本市場也相繼逐鹿住房租賃市場。

??但是,在大城市部分地區租房緊缺的情況下,租客的利益時有得不到保障。甚至租房快到期時但卻想續租的租客,還遭遇房東各種比如漲價轉租為名的刁難,不得不得搬離。

??對此,民法典草案為落實黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求,保護承租人利益,增加規定房屋承租人的優先承租權。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
湖北快三今天预测热号